Estimation d'une propriété de luxe
L’étape clé pour le succès de la vente future !

Vous souhaitez faire estimer votre propriété ?

 « Veux-tu savoir le prix d’un bien, cherche à le vendre. » Proverbe latin

Estimation de votre propriété de luxe par Propriétés Clovis

L’estimation de votre propriété est l’étape la plus importante si vous avez le projet de vendre votre belle demeure, appartement de luxe, villa de luxe ou château… De l’estimation initiale et du prix de mise en vente dépendront en grande partie le succès de la vente future et le délai plus ou moins long pour réaliser la transaction.

La détermination de la valeur de votre propriété par une estimation préalable doit permettre de positionner un prix de mise en vente stratégique cohérent, pour une présentation optimisée de votre propriété sur le marché.

En effet, l’estimation de la valeur de votre propriété a pour but de positionner au mieux votre propriété sur le marché des biens de luxe, dans votre intérêt, à un prix de présentation qui comportera nécessairement une plus ou moins forte marge de négociation, devant permettre d’attirer des acheteurs potentiels de qualité et, pour vous, vendre votre propriété dans la fourchette haute du si tout se passe pour le mieux.

Aux yeux des acheteurs, une propriété sous estimée suscite de la méfiance, tandis qu’une propriété nettement surcotée prive assurément le propriétaire de prospects potentiels pouvant s’intéresser au bien, d’où tout l’intérêt de manager sa stratégie de prix de mise en vente avec clairvoyance.

Excepté pour des propriétés de luxe qui rentrent plus en catégorie hors-norme ou de super prestige où très peu d’acheteurs pourraient dépenser sans limite pour s’offrir le Rêve absolu, d’une manière générale, tous les acheteurs, ce compris parmi les acheteurs qui disposent de gros moyens financiers, se fixent une barrière ou un limite à ne pas dépasser, ce dont tout vendeur devrait prendre en considération pour positionner son prix de vente, assurément dans le haut de la fourchette pour « laisser une chance au produit de bien se vendre » tout en gardant comme objectif de pouvoir toucher l’éventail le plus large d’acheteurs potentiels dans la zone du prix affiché.

 

Vous avez besoin d’une estimation pour votre propriété de luxe exceptionnelle et unique 

 

Les biens de luxe sont un marché de niche où la rareté, l’emplacement, le standing du bien avec la quantité et la nature des prestations offertes s’adressent  à une clientèle exigeante fortunée qui a les moyens de son ambition.

Mais si vous estimez que votre appartement de luxe vue mer à Cannes « mérite » bien 5 000 000 € alors qu’en réalité, il n’en vaut réellement que 3 500 000 €, alors vous risquez de devoir patienter des années avant de trouver un amateur, qui de toute façon vous fera un offre d’achat au prix que lui estime, pour en avoir visité d’autres avec des similitudes ou des points de comparaison, dans sa cible de recherche, des biens concurrents au votre, avant d’arrêter son choix.

Présenté autrement en étant pragmatique, un bien immobilier ne vaut rien : il ne vaut en réalité que ce qu’un acheteur sera disposé à dépenser pour l’acquérir et le prix auquel le propriétaire acceptera finalement de le lui vendre !

Tant que l’argent est emmuré dans la pierre, ce n’est qu’une perspective qui n’est pas disponible en capital sur le compte en banque du propriétaire !


Anecdote d’agent immobilier : du vécu, comme pour beaucoup de mes confrères agents immobiliers !

 

Pour mémoire, et dans un cas extrême, Propriétés Clovis a connu il y a quelques années un propriétaire qui souhaitait vendre son château dans les Hauts-de-France un peu plus de 2 000 000 €, croyant dur comme fer qu’il les valait bien.

Un soi disant acheteur étranger, une connaissance du propriétaire, lui avait laissé entendre que si un jour il vendait son château, il lui achèterait 2 000 000 € et il n’en fallu pas plus pour que le propriétaire sois intimement convaincu  que son château valait bien ce prix, mais l’acheteur, un italien n’acheta bien entendu pas le château comme il l’avait laissé miroité au propriétaire.

En fait le château était une belle bâtisse de la pure architecture du XVIIIème siècle, un château d’environ  650 m² avec cour et escaliers d’honneur, tourelles, sur 10 hectares de terres, mais qui nécessitait énormément de travaux de réfection et pouvait en réalité en valoir 800 000/900 000 € ce qui aurait déjà été un bon prix étant donné l’état de présentation.

S’entêtant et voyant qu’il n’y avait pas de visites, le propriétaire baissa son prix, petit à petit, au fur et à mesure, pour en arriver à ce qu’il soit affiché à un peu moins de 1 000 000 € avec la commission d’agence.

Le propriétaire était conseillé et suivi par son notaire et son avocat, à dire vrai peu clairvoyants.

Dans le besoin d’argent, le propriétaire avait entre deux vendu et fait retiré les splendides boiseries d’origine à des antiquaires.

Le château finit par trouver un amateur qui lui en proposa une offre d’achat à un peu moins de 700 000 €, au bout de 4 après le début de la mise en vente, offre qu’il accepta.

L’acheteur ne réalisa pas la bonne opération, il ne fit que ramener le propriétaire à la dure réalité  pour acheter le bien selon l’état du marché dans une zone où l’économie n’est pas très florissante et où par conséquent, le marché des biens premium n’attire que bien peu d’acquéreurs.

Le propriétaire aurait été mieux avisé et plus clairvoyant de suivre les conseils de l’agence immobilière et proposer son château à vendre à 1 000 000 au départ, il se serait octroyé ainsi une réelle et vraie chance de le vendre autour de ce prix alors qu’en ayant pensé faire le « coup double » en  l’affichant plus de 2 000 000 € au départ, il vendit au final son château au moins de 200 000 à 300 000 € de moins que ce qu’il aurait pourtant réellement mérité de se vendre !

A trop vouloir gagner, certains propriétaires, les plus gourmands ou déraisonnables au départ, finissent par vendre à un prix inférieur à ce que leur propriété aurait pourtant mérité de se vendre, si elle avait été mise sur le marché à un prix de présentation initial plus pondéré.

Certains acheteurs et investisseurs savent aussi patienter dans l’ombre, littéralement pister une propriété à vendre qui peut les intéresser et attendre patiemment que le prix baisse à l’affichage, sur plusieurs années, et saisir le moment qui semble opportun pour venir visiter le bien et, jouant l’effet de surprise car connaissant tout l’historique de mise en vente de la propriété, faire une offre d’achat ferme, que le propriétaire accepte le plus souvent en désespoir de cause, n’ayant eu que déboires et déceptions avec un long délai d’attente.


Il faut nécessairement laisser « une chance au produit » qu’il se vende bien

« Ce n’est pas acheter qui instruit, mais vendre. » Proverbe Kurde


Ainsi, lorsque l’on est vendeur, il faut nécessairement laisser « une chance au produit » qu’il se vende bien, si possible le mieux possible, dans le haut de la fourchette, en positionnant le prix de vente de la propriété sur le marché assorti d’une marge de négociation confortable.

Mais cette fameuse marge de négociation que tous les vendeurs s’accordent à juste titre, ne doit cependant pas être totalement irréaliste, totalement déconnectée de la réalité du marché, ce qui pénaliserait l’image véhiculée par la propriété à peine arrivée sur le marché (bien jugé intéressant ou de qualité mais bien trop cher par les visiteurs bien avertis des prix) et priverait ainsi le vendeur de bon nombre de prospects potentiels dont une partie refusant de venir visiter, estimant le bien  trop surcoté dès le départ et ne pouvant pas présager d’avance si le propriétaire accepterait de réviser ses prétentions, ni dans quelles proportions.

Certains acheteurs refusent en effet de visiter une propriété si à priori dès le départ, elle leur semble bien trop chère positionnée par rapport aux autres qu’ils visitent car ils ne veulent pas prendre le risque de perdre leur temps.

L’estimation d’une propriété au « bon prix de présentation » ne s’improvise pas et doit être réalisée par un spécialiste.

 

Le bon spécialiste en matière d’estimation ou d’avis de valeur,  c’est l’agent immobilier

 

Certains propriétaires se font requérir une estimation par leur notaire, pensant que l’officier ministériel sera plus compétent qu’un agent immobilier.

Hors on ne peut être spécialiste dans tous les domaines.

Le notaire reste l’expert conseil en matière du droit, ce n’est pas un commerçant, ni un vendeur.

Les notaires ne sont pas armés pour réaliser des estimations pertinentes : ils vivent de la fidélité de leurs clients dans le temps, la notion de « notaire de famille » est encore bien ancrée dans la société, et ainsi, un notaire qui développe en parallèle de ses activités notariales un service de transactions immobilières dira toujours au propriétaire ce qu’il souhaite entendre, pour ne pas prendre le risque que, déçu de l’estimation qu’il lui indiquerait et qui ne satisferait ses espoirs, non seulement il ne reçoive pas mandat de vente mais surtout décide de changer de notaire.

Le notaire, que vous vendiez votre propriété 2 000 000 € au final alors que vous espériez au départ la vendre 2 500 000 €, il gagnera lui à tous les coups car c’est le passage obligé pour tous les vendeurs et tous les acheteurs, c’est, outre son rôle notarial et de conseil juridique, le collecteur de taxes et d’impôts en France pour l’État.

L’incidence de la baisse du prix que vous pourriez consentir pour vendre votre propriété n’a que peu d’influence sur ce que votre notaire gagnera à l’arrivée en honoraires et émoluments pour son travail notarial.

Ainsi, il est nettement plus judicieux de se faire délivrer une estimation de votre propriété par un agent immobilier dont le métier est la pure transaction immobilière, qui ne fait que cela, est souvent très bien ancré dans son secteur ou territoire et au contact permanent avec les acheteurs qu’il connait.

L’agent immobilier est un commerçant, et c’est exactement ce dont vous avez besoin pour vendre votre propriété, le notaire ne l’est pas, c’est un officier ministériel dont l’essentiel du travail est juridique et administratif en veillant à la bonne mise en œuvre de la mutation immobilière tout en collectant impôts et taxes.

D’ailleurs beaucoup de notaires refusent de faire de la transaction immobilière estimant que ce n’est pas leur rôle, qu’on ne peut être à la fois juge et partie.

L’agent immobilier n’a aucun intérêt à dévaloriser votre bien ni à vous en donner une estimation biaisée à la hausse pour attirer votre bienveillance et s’assurer d’un mandat.

L’agent immobilier doit vous donner un juste prix d’estimation de la « valeur vénale » de votre propriété et vous conseiller pour un prix de mise en vente assorti d’une marge de négociation qui lui semble pertinente dans votre intérêt.

D’ailleurs les agents immobiliers sont les premiers intéressés avec les vendeurs à ce que le marché soit dynamique avec des prix qui augmentent car ils sont dans la très grande majorité payés en % sur le prix de vente final du bien.

L’agent immobilier doit donner matière à réfléchir au propriétaire futur vendeur en lui communiquant un avis de valeur pertinent et conseiller son futur mandant pour un prix de présentation dans le haut de la fourchette pour ne pas se priver d’un éventuel acquéreur qui saurait mettre le prix, mais par suite de l’estimation, seul le propriétaire prend la responsabilité et décide à quel prix il souhaite mettre en vente sa propriété.


La bonne estimation de votre propriété de luxe, c’est la clef de la réussite future pour la vendre de votre bien de luxe, dans les délais et dans les meilleures conditions possibles.


Envoyez votre demande d’estimation à Propriétés Clovis

Communiquez les informations pertinentes sur votre propriété par mail  contact@proprietes-clovis.fr avec des photos significatives pour obtenir un premier avis de valeur consultatif rapide. Le cas échéant l’estimation pourra être affinée par suite d’un éventuel d’un rdv su place.

Pour aller plus loin sur le thème de l’estimation immobilière de propriété, lisez l’article dédié dans le Blog immobilier de Propriétés Clovis

Estimation de propriété, de nombreux critères à prendre en considération.

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