Qu’est-ce qu’un bien immobilier de luxe ?
Le marché immobilier de luxe en France est bien plus complexe que ce que pourrait laisser penser un simple prix au mètre carré élevé. Sur de nombreux sites immobiliers, la mention du prix au m² dans les annonces ne représente pas une stratégie efficace. En effet, cette donnée peut être source de confusion et ne suffit pas à classifier un bien comme luxueux ou prestigieux.
Un prix au m² élevé ne suffit pas à classifier un bien immobilier en catégorie luxe ou prestige.
Ceux des sites immobiliers qui indiquent sur l’annonce d’un bien à vendre son prix rendu au m² se trompent probablement de bonne stratégie face aux acheteurs, c’est un indicateur trop clivant, source de confusion, source de comparaison entre les biens trop aléatoire ou sujette à caution.
La qualité d’un bien, son classement en catégorie luxe ou son rapport qualité/prix ne se jaugent pas uniquement avec comme seul critère le prix au m².
Tous les professionnels agents immobiliers rompus aux estimations et aux négociations de propriétés de luxe vous le diront !
Cela serait si confortable de pouvoir déterminer la valeur d’un bien par le seul calcul mathématique simpliste de la multiplication de la surface d’un bien par le prix au m² donné pour le type de bien ou dans la zone concernée, si d’aventure ce prix au m² retenu provienne d’une source fiable.
Chacun pourrait alors facilement s’improviser expert en estimation ou agent immobilier de luxe et les propriétaires n’auraient alors plus beaucoup d’intérêt à solliciter des agences immobilières compétentes pour faire des estimations de leurs propriétés.
Ainsi, toute tentative de classification d’un bien en catégorie luxe par un simple calcul du prix au m² pour en déterminer sa valeur et le classer dans la catégorie luxe par rapport à un seuil minimum de prix qui serait admis comme point de repaire de classification d’un bien en catégorie de luxe est vaine.
Tous les professionnels agents immobiliers de luxe amenés à estimer ou établir la valeur d’un bien de prestige sur demande des propriétaires, souvent en perspective de sa mise en vente, savent pertinemment que tous les indicateurs des prix au m² ne sont que des outils, des faisceaux d’indices ou des chiffres à relever certes, mais qui doivent être associés à beaucoup d’autres critères pour identifier un bien dans la catégorie luxe et tenter d’en déterminer une juste valeur qui serait exactement le prix estimé calculé au centime près que paierait un acheteur au final.
Ce n’est pas si simple que cela !
Rien n’est figé, le marché immobilier bouge en permanence, les pays ou les zones géographiques délaissées à un moment peuvent devenir à la mode, les pays ou les villes en vogue peuvent perdre de leur attractivité, les cultures locales varient.
Prix au m² d’une propriété de luxe, une approche impossible !
Beaucoup essaient d’établir une définition précise d’un bien de luxe comme celle trouvée sur le net par une société de rachat de crédit qui affirme que :
« Le marché immobilier de luxe regroupe l’ensemble des actifs immobiliers haut de gamme et de prestige c’est-à-dire les biens immobiliers dont la valeur vénale est au moins 8 fois supérieure à la moyenne nationale des prix au m² constatés. »
D’où viennent cette source et cette méthode de calcul pour une définition du marché immobilier du luxe aussi définitive ?
Si l’on pousse cette analyse et que l’on tente d’approfondir à partir de cette définition, en retenant pour la France comme indicateurs des prix au m² ceux donnés par les notaires de France (dont on peut penser qu’ils sont justes étant donné que les notaires sont le passage obligé pour toute mutation immobilière et disposent en conséquence d’une base de données fiable sur les prix des transactions réellement concrétisées), la tentative de définition donnée au dessus du marché de l’immobilier de luxe pourrait être critiquable.
Selon les notaires de France, calculés sur une base de 129 392 ventes immobilières, les Prix au m² en France pour les maisons et les appartements anciens seraient au plus haut de 3 420 €/m², à un prix médian de 2 190 € /m² et au plus bas de 1 410 € /m² pour la période d’observation de janvier 2021 à mars 2021.
Ces chiffres sont en théorie justes même si les disparités sont grandes quand on descend au niveau des régions et des villes.
Alors, si l’on retient comme définition celle relevée au dessus savoir que le marché immobilier de luxe correspondrait à des biens dont la valeur est 8 fois supérieure à la moyenne nationale des prix constatés au m², en se basant sur les statistiques des prix des notaires de France, cela signifierait que le marché immobilier de luxe concernerait uniquement des biens dont les prix seraient au plus bas de 11 280 €/m² (8 x 1 410 €/m²) ou en médian à 17 520 €/m² (8 x 2190 €/m²) et au plus haut à 27 360€/m² (8 x 3420€/m²) ?
Quid de ceux des biens qui ne seraient que de 4 ou 5 fois supérieurs à la moyenne nationale pour la France alors ?
Un appartement de 300 m² valorisé sur une base de 4 000 € le m² ne rentrerait donc pas selon certains analystes ou experts dans la catégorie luxe à 1 200 000 € ?
Force est de constater qu’une approche du marché immobilier de luxe ou de la valorisation d’un bien de luxe en prenant comme seul critère d’appréciation un prix au m² ne rime à rien du tout en vérité.
Un bien immobilier quel qu’il soit et à fortiori un bien immobilier de luxe ne s’estime pas avec comme unique critère à prendre en considération un prix au m² !
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Jérôme Drouet, Agent Immobilier Conseil Indépendant en Immobilier de Luxe
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