Vente d’un appartement de luxe en copropriété
Quels sont les documents et informations sur le bien et sur la copropriété à communiquer ?

 

Vous vendez un appartement de luxe, un penthouse, un logement de luxe situé dans un immeuble collectif soumis au régime de la copropriété : des documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être communiqués à l’acheteur.

Les lois et règlements en matière de vente d’appartements et logements en immeuble collectif sont désormais plus contraignantes en France pour le copropriétaire qui doit en plus des diagnostics immobiliers obligatoires communiquer à l’acquéreur tout un ensemble de documents qui concernent l’organisation et la vie de l’immeuble dans lequel est situé le logement, des informations juridiques sur l’immeuble (règlement de copropriété, règlement intérieur s’il existe, carnet d’entretien de l’immeuble, etc), sur la situation financière de la copropriété (derniers comptes et procès-verbaux des assemblées générales).

Le vendeur doit aussi communiquer via le syndic de l’immeuble un pré-état daté (pour le compromis) et un état daté (pour le jour de la signature de l’acte authentique) sur sa situation financière personnelle au sein de la copropriété.

Le règlement des appels de provisions pour travaux votés, le crédit d’un compte avance travaux copropriétaire, les appels de fonds non encore appelés exigibles au titre du budget prévisionnel voté, peuvent être repartis selon un accord spécifique entre vendeur et acquéreur, à défaut d’accord particulier, la loi prévoit la répartition des charges à la date de cession du bien.

Aux termes de l’article 6-3 du décret du 17.03.1967, toutes les clauses répartissant les charges entre le VENDEUR et l’ACQUÉREUR d’un lot sont possibles ; le cas échéant, la convention de répartition de charges est indiquée dans les ‘AUTRES CONDITIONS PARTICULIERES’.

Ces stipulations n’ont d’effet qu’entre les parties. Le syndic conserve donc pour débiteur celui que les dispositions ci-dessus désignent.

Le vendeur doit fournir à l’acquéreur l’ensemble des diagnostics immobiliers :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa)
  • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
  • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
  • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
  • État relatif à la présence de termites
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
  • Diagnostic Bruit

La promesse de vente ou l’acte de vente doit mentionner les informations suivantes :

Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
Présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction du logement. Ce risque de mérule concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. L’arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet.


SUR LA SITUATION DE L’IMMEUBLE AU REGARD DE LA COPROPRIÉTÉ

Le vendeur doit communiquer un ensemble de pièces comptables et documents régissant la vie en copropriété au sein de l’immeuble.

APUREMENT DES CHARGES DE LA COPROPRIÉTÉ (le cas échéant) Qu’il s’oblige à obtenir, à la date prévue pour la signature de l’acte authentique, le certificat mentionnant l’apurement des charges de copropriété (article 20- loi du 10.07.1965), auprès du syndic désigné ci-dessous :

INFORMATION DE L’ACQUÉREUR
Art. 45-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : ‘Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation’
Art. 4-4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 (modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004) :
‘Lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique.’
Le contenu de ce carnet d’entretien est défini par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.

RÉPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ À LA DATE DE LA CESSION (le cas échéant)
Aux termes de l’article 6-2 du décret du 17.03.1967, le principe de répartition des provisions sur charges à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété est le suivant :
– le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du 3ème alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10.07.1965, incombe au VENDEUR ;
– le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, VENDEUR ou ACQUÉREUR, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
– le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation.
Cependant, aux termes de l’article 6-3 du décret du 17.03.1967, toutes les clauses répartissant les charges entre le VENDEUR et l’ACQUÉREUR d’un lot sont possibles; le cas échéant, la convention de répartition de charges est indiquée dans les ‘AUTRES CONDITIONS PARTICULIERES’. Ces stipulations n’ont d’effet qu’entre les parties. Le syndic conserve donc pour débiteur celui que les dispositions ci-dessus désignent.


DOCUMENTS A ANNEXER EN CAS DE VENTE DE BIENS ET DROITS IMMOBILIERS SOUS LE RÉGIME DE LA COPROPRIÉTÉ

Art. L. 721-2 du CCH : ‘En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants ‘ :

– La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots, 31 décembre 2017 pour ceux de plus de 50 lots et 31 décembre 2018 pour les autres ;
– Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés ;
– Les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire VENDEUR en dispose ;
– Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire VENDEUR au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
– Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire VENDEUR au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’ACQUÉREUR ;
– L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
– Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire VENDEUR au titre du lot ;
Par exception, les syndicats comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, n’ont pas à annexer aux présentes les sommes restant dues par le VENDEUR ainsi que l’état global des impayés ;
– Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
– Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu est fixé par arrêté ;
– Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot prévues à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à compter de la parution d’un décret définissant ces surfaces.
– Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article L. 731-2.
A défaut d’annexion à la promesse de vente, l’ACQUÉREUR reconnaît que le VENDEUR lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division.

Attention : Lorsque l’ensemble de ces documents SAUF le carnet d’entretien, la notice d’information et le diagnostic technique global, ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l’article L. 271-1 du CCH, le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’ACQUÉREUR. Cette communication est réalisée selon les modalités prévues à l’article L. 271-1.

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