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Vente immobilière en France, quels sont les Diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre une propriété ?

Les diagnostics immobiliers informent l’acquéreur sur certains aspects du logement qu’il projette d’acheter.

Que vous soyez concerné par la vente d’une propriété de luxe, villa, maison, bastide, hôtel particulier, château, appartement, penthouse de luxe, Propriétés Clovis vous invite à lire cette page sur les diagnostics immobiliers obligatoires en France pour vendre un bien immobilier.

Si vous souhaitez acheter une propriété en France, notamment si vous êtes un acheteur étranger à la recherche d’une résidence principale ou secondaire, les diagnostics immobiliers obligatoires que devra vous remettre le propriétaire sont une mine d’informations sur l’état du bien et son environnement.

Au moment d’un avant-contrat de vente, le plus souvent un compromis de vente, le vendeur doit remettre à l’acquéreur le ‘Dossier de diagnostic technique’ (DDT) sur la situation de l’immeuble.

Ce dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à l’avant-contrat de vente ou, à défaut, à l’acte de vente.

Les diagnostics à remettre à l’acquéreur varient selon qu’il s’agit de la vente d’une maison individuelle ou d’un logement en copropriété.

Maison individuelle
Le vendeur doit fournir à l’acquéreur l’ensemble des diagnostics suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique
  • Constat de risque d’exposition au plomb
  • État d’amiante
  •  État relatif à la présence de termites
  •  État de l’installation intérieure de gaz
  • État de l’installation intérieure d’électricité
  • État de l’installation d’assainissement non collectif
  •  État des risques et pollutions
  • Diagnostic Bruit

 

Logement en copropriété
Le vendeur doit fournir à l’acquéreur l’ensemble des diagnostics suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa)
  •  Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
  • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
  • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
  • État relatif à la présence de termites
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
  • Diagnostic Bruit

La promesse de vente ou l’acte de vente doit mentionner les informations suivantes :

Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
Présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction du logement. Ce risque de mérule concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. L’arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet.

Propriétés Clovis rappelle que la réalisation du DPE, le diagnostic de performance énergétique a un caractère obligatoire dès la mise en vente du bien et conseille aux propriétaires de faire réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers dès la mise en vente de la propriété.

Le propriétaire devrait faire réaliser les diagnostics obligatoires en amont de la mise en vente, avant même la publication d’annonces de vente, et par conséquent avant même de confier un mandat de vente à un ou des professionnels car ces diagnostics apportent une vision technique et environnementale sur la propriété mais sont aussi une arme stratégique à faire valoir auprès du futur acheteur sur l’état de la propriété, notamment si les rapports de diagnostics sont de bonne qualité et attestent d’un bien en parfaite condition.

Inversement, si les résultats des diagnostics sont mitigés voir montrent des défaillances (présence d’amiante, de plomb, problèmes de sécurité électriques ou sur l’installation de gaz…), ils pourront être utilisés à bon escient par l’acheteur pour négocier d’avantage le prix.

L’objectif de ces diagnostics est de permettre à l’acheteur d’avoir des informations techniques et environnementales sur le bien qu’il souhaite acheter et il apparait comme une évidence que le propriétaire (et par conséquent son ou ses agents immobiliers) doit être le premier informé du contenu de ces rapports de diagnostics.

Il vaut donc mieux pour le propriétaire en disposer avant même qu’un éventuel acquéreur visite le bien.
Si un acquéreur découvre les diagnostics seulement pendant la période des pourparlers et de la négociation, ou pire seulement le jour de la signature d’un compromis de vente, la déception à découvrir tardivement des diagnostics dont les résultats seraient mitigés serait pour le propriétaire prendre le risque face à l’acheteur qui pourrait envisager une négociation prix plus forte et dans le cas extrême abandonner.

  • Les acquéreurs sont bien avertis des obligations qui incombent aux propriétaires en France de fournir ces diagnostics.
  • Ainsi, si l’agent immobilier dispose de l’ensemble des diagnostics dès la mise en vente de la propriété, il saura repérer les points positifs et négatifs et pourra par anticipation prévoir toute explication et argumentation à un acquéreur.
  • Le plus souvent les diagnostics relèvent des problèmes mineurs qui peuvent vite être corrigés par le propriétaire (menus problèmes de sécurité électrique par exemple) sans engendrer un énorme coût et une fois le problème corrigé, le diagnostiqueur actualise sans coût supplémentaire le rapport.
  • Renseignez-vous auprès de votre agent immobilier, d’un diagnostiqueur certifié, de votre Mairie ou de la communauté de communes pour la réalisation des diagnostics et le cas échéant pour la réalisation diagnostic du système autonome d’assainissement.

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